试论巫溪县商品住宅市场的问题与对策

（重庆电大工商企业管理本科）

摘要：根据巫溪县房地产开发以及生产销售市场中存在的突出问题，揭示房地产开发对巫溪经济发展的影响和作用。针对巫溪房地产市场的现状及问题，结合市场营销学的有关理论，分析巫溪县房地产市场的前景、做好产销及中介诸环节衔接的必要性，寻求增加投资拉动县域经济增长的有效途径。

关键词：商品住宅；问题；对策

 

 

巫溪县是全市城镇化水平最低的县之一，全县总人口为50.56万人，而城镇居民仅7.5万人，城镇化率为15%，由于城镇化起步晚，因此，城镇居民的住房消费水平还比较低，主要表现在：一是人均面积少，2002年，全镇居民人均住房面积为96平方米，折合建筑面积为16.8平方米，按家庭计算，居住在30平方米以下的占14%,居住在100平方米以上的占5%，这个水平与重庆市5年以前的住宅水平接近。二是建筑档次低，多为七八十年代的砖混结构，“两间一橱”或“三间一橱”，按照现代生活要求，功能不配套，有的甚至是更早的面混结构房屋，急需改造更新。三是住宅环境差，由于旧城狭窄拥挤，区统密度达出巡（标推上限为好说），客和一平均在上4.5以上（标准应在3.5以下），通风采光率接近差，绿化几乎为零，物业管理不配套。按照建设部提出的2010年城镇人均居住面积达到14平方米，折合建筑面积28平方米，户均按3人计算，每户家庭的住房面积为84平方米，基本上达到小康标准。结合巫溪县的城市建设规划，2010年，全市总人口为52万人，其中城镇人口达到15.6万人，城镇化水平达30%，届时全县城镇人口净增8.1 万人，按照人均28平方米计算，将增加224４万平方米，如果再将现有人均建筑面积增加10平方米，未来8年将增加城镇住房300万，在现有的城镇住房总量135万平方米的基础上增加2倍多。随着经济的发展，人们收入的增加，物质文化水平的提高，人们对住房的标准、功能、环境和使用的要求愈来愈高，城市建设过程中对所住房的拆迁住房的自然淘汰等因素、住房的增量将进入一个多剧的增长期，巫溪县的住房消费将有一个较大的增长空间，由此将带来巫溪的住宅产业发展的机遇期。

    1999年以前城市居民住房主要是福利型、供给型消费，在原有的分配体制中的工资结构，没有住房消费这一块。1998年7月，国务院《关于进一步设化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》强调；从1998年下半年起，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，自此，我国的住房制度改革有了一个新的飞跃。

   重庆市从1998年12月1日起，在全市城镇及矿区范围内务机关团体、企事业单位停止购、建住宅用于实物分配。1999年市政府先后出台了《重庆市人民政府关于停止住房实物分配的通知》等一系列通知，巫溪县人民政府1998年出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革的通知》、《巫溪县人民政府关于规范发展集资合作建房的通知》，2002年出台了《关于完善住房公积金决策制度的意见》。但是，由于财力和事业单位的经济实力有限，住房货币化分配只在极少数部门和单位进行，绝大多数的政府部门，企事业单位都求于兑现，住房的供应与消费未能圆满对接，一方面是居民对住房的巨大需求，另一方面是商品住宅生产的巨大障碍，

    这一对矛盾形成了住房的消费障碍，主要是指实物商品住宅的生产和消费过程中一些不利于住房消费和阻碍潜在住房消费需求实施的因素，如居民的收入水平，商品房用与价格，商品房应筑质量及环境质量，物业管理，金融服务，消费观念等。消费障碍的存在致使潜在的住房消费难以实现，从而阻碍了住房的即期消费。

    主要表现在以下几个方面；

    1、市场定位模糊

    现在的房地产开发商瞄准住宅消费市场这个大的方向是看准了的，但是，在如何研究消费群体及其需求都没有作过多的思考，一是设计理念干自一律，贪大求洋，把市场瞄准应豪华住宅。针对巫溪的实际，应该把市场主要定位在不同的消费类型，尤其是小康型商住房和经济适用房，（小康型住房面积在80——100平方米之间），满足双职工和收入来源较好的居民居住，基本能满足现代生活对住房的需求，经济适用自主要满足低收入群体对住房的需求，它价格低廉，经济实用，在现在的住房水平上略有提高，高档住宅不能开发过多，市场过量毕竟有限；易形成空置房。二是购房主体己发生变化，过去的房地产购买是以集团为主，开发商习惯于与单位对接，缺少对零星分散的个体购房消费的研究，而现在恰恰处于集团消费向个人消费的转型期，开发商的生产经营与居民的购买需求未能圆满对接。

    2、中介服务后,供需双方缺乏必要的联系和沟通。

    由于巫溪县商品住宅市场起步较晚，没有人事房地产中介服务的专门机构，特别是房地产销售代理，项目策划等中介服务还是空白。因此，需要信息无法及时反馈到供应商和开发商，同时开发商只注重生产，不注重销售，由此带来的弊病之一就是容易造成盲目生产，积压空房。如某开发商在九磷小区开发的房屋预计会一创而空，结果闲置时间长达2年才由最初的750元/平方米最后变价为680元/平方米处置；龙玉小区从设计一出来从开始卖楼花，造访者络绎不绝，由于缺乏必要的诚信约束手段，而真正成交者寥寥无几，有的需求者是今天求购，明天又退房，开发商既要生产、又要忙于应对朝三暮四的购房户，应接不暇，大楼开工一年多，迟迟在徘徊中未能竣工。另一方面是由于中介服务滞后，大量的二手房需置换的无法出手，农村进城入住的欲寻“价廉物美”的”二手房”也是踏破铁鞋无觅处。

    3、居民的收入水平与商品房的销售价格背离

    一套普通的商品住宅售价与一个普通收人家庭年收入之比，一般保持在3—6时，该居民才可能有购买商品住宅的能力，巫溪县普通住宅平均售价为850元/m，一套80m 左右的住房约需７万元，加上办理产权证时的手续费，契税以及简单装修需要10万元以上，一个双职工曾通家庭年均工资总收人按1300元计算，不吃不喝也需要7—8年，单职工家庭则耍15年左右．因此，对于大多数居民来讲，难以接受。

    ４、住宅金融制度不完善

    为了解决城镇居民购房资金的问题，近年来国家推出和加大了住宅金融的支持力度。中国人民银行从1999年9月21日起，对个人住房贷款利率根据贷款期限划分为两个档次；5年以下（含5年）年利率5.31％，5年以上年利率5.58%，购买一套住房如果贷款10万元，按年息5.58％年支付利息5580元，不用说偿还贷款本金，每月需支付的利息就将近1000元。据抽样调整显示：目前城市居民家庭扣除日常生活消费性支出后，剩余的可支配性收入，10%的家庭能够承担10万元以上的消费贷款，20%的家庭能够承担5—8万元的消费贷款，30%的家庭只能承受5万元以下的消费贷款，还有30％的家庭不具备消费贷款的承受能力（另有10%的高收入家庭不需要贷款消费）。由于住房贷款利率高，从而使金融对购房的支持力度大打折扣，住房贷款“叫好叫座”。99年，全国个人住房贷款仅占各类贷款金额的0.8%，巫溪县99年住房贷款占1%，2002年仅占2.8%，而经济发达国家这一比例为20%，如果缺乏职工收入的提高．单纯的靠贷款支持很难在短时期内大幅度提商人们的住房的即期消费。房地产的高额利润使开发商的数量容量迅猛增多，但开发商良莠里不齐，预收了购房款迟迟不能交房，销售中面积折扣，短斤少两，入住后，质量不好，还有的开发商由于缺少资金将在建商品房工程作为贷款抵押物，住房出售后迟迟不能办理房屋产权证等，使人们对住房不放心。一方面是贷款存在上述问题，另一方面，靠存款购房更是鞭长莫及，靠低收入、低利率的日积月累，始终赶不上高规格、高价位的购房款增长。例如前两年内巫溪县入均月工资水平350元，一个双职工家庭的年存款接3000元计，连本带息，仅3万余元，按现价购房仅能购买40m 的毛胚房。因此，住宅金额制度不完善，使人们在存款购房和贷款房中处于两难的境地，望房兴叹。

    5、住房公积金起步较晚

    住房公积金是用职工个人和职工所在单位为职工缴存的长期住房储金，目的在于促进城镇住房建设、提高坡镇居民的居住水平。重庆市从1996年开始实施，至今归集额已达24亿元，而巫溪县起步较晚，1998年才开始实施，归集额仅1030万元，参加单位64个，占行政事业单位的30%，参与的职工2869人，占35%。从这一情况可以看出，参与归集的职工人均不足4000元。按照现在归集的速度，若职工和单位各按7%的归集率，一般职工每年可在住1200元，双职工通过8年的努力可达到户平2万元，从动态看，特别是工资的增长因素，也许只需5—6年：住房公积金贷款不理想，主要是手续繁锁，“门槛“较高，公积金贷款余额仅18万元，占总额的1.8%．存量太小，不能很好地发挥公积金对住房建设的支持和推动作用。

    6 、住房消费观念的障碍

    按照目前的工资测算，在城镇一个职工需工作20多年可创造的”剩余价值“，才能买一套房子。是让一个人工作20多年才能拥有住房，还是让他“先住后买”到20年后把钱还清，这是潜在消费与即期消费的区别所在。在这点上，大多数中国人与西方人的消费观念不一样，中国人是攒足了钱再消费，西方人是现在花未来的钱。中国人经济的道德观念是崇尚，有多少钱办多少事，少花钱多办事，大多数人不愿借钱消费。另一方面，目前的低工资收入与住房的高消费，也影响了人们对住房的提前消费。目前，全县年／人均收入还不到7000元，购买一套住房少则五六万元，多则十余万元，对一般家庭来说，负担确实很重，购买一套商品住房就有可能背上一辈子的债，加上人们对预期收入不乐观，预期支出增加，社会保险机制不健全，多数人消费观念短时期内很难改变。

    社会主义生产的目的就是满足人们对不断增长的物质文化的需要。增加住房的即期消费对社会经济的发展有着积极而重要的意义。从战略上讲它是扩大内需，拉动经济增长的重要因素。因此，不仅要调整产业结构，增加住宅产业的投入，也要调整产品结构，要根据不同的收入群体，生产各类型住房，满足不同收入状况人群的住房问题，要提高住宅的物质含量，提高质量，降低成本。深化和推进住房制度改革，做好住房补贴和住房分配货币化工作。切实解决好住房生产、流通、消费、配套政策等诸环节的工作。

    1、对接市场、生产适销对路的商品住宅。

    国家要求建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，这一体系由三部分组成：面向高收入家庭的商品房供应体系，面向中低收入家庭的经济适用住房供应体系，面向最低收入家庭的廉租房供应体系。根据巫溪县经济发展轻度和住房市场发育程度，应该确立“两头小，中间大”的发展格局，经济适用房理应成为住房供应市场的主体．但结合小康标准经济适用住房的标准应作适当调整，按照80m左右的户型为宜，居住环境较好，价格适中，物业管理费控制在家庭年总收入的5％以内。因此，开发商要准确地定位市场主体，避免盲目地生产高档住房和低水平的廉价房，有效地对接市场。房地产市场和其他市场一样存在利益空间，机会利益、管理利益和创新利益。这三个利益同时存在，但层面不同，在一个比较初级的市场中，机会利益比较大，巫溪虽然处在初级市场阶段，但这个时期比较短暂，随着房地产市场竞争的激烈，管理与创新机制的建立和完善显得尤为重要，入世以后，房地产市场的规范化，要求开发商认真研究市场，实的规范管理，井不断创新，谋求更多的创新利益，而非一味地寻求机会利益。企业是技术创新的主体，谁的技术创新力度大，谁就能占住市场否则终被淘汰。取消福利分房，人们按自己的要求为自己选择住房，这与公家花钱购房分配给职工大不相同，人们前所未有地对商品住宅的工程质量、使用功能、居住环境、销售价格、物业管理等有了更高的要求。由于个人购房主体的经济能力，商品房的供应要根据不同购房者的经济情况对商品房的生产与销售做深入的调查，使供给与需求圆满对接，满足不同经济能力购房者对住房的需要。目前，大多数的城镇居民还只是初具了购房能力，要按建设部的要求多建造一些“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”的住宅和住宅区。尤其是要有完善的物业管理。今年6月《物业管理法》正式出台，把规范房屋的配套服务用法律的手段加以明确，必将有利于房地产开发沿着健康有序的轨道发展，在这一点上。巫溪虽然起步比较晚，但有着后发性优势，一开始就能够步入规范的物业管理。

    2、理顺住宅流通环节，切实加强中介销售服务

    市场经济离不开中介服务，随着房地产业的发展，在生产和消费之间，需要大量的中介服务。2002年12月，建设颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，对房地产咨询，房地产价格评估，房地产经营活动进行了规范。为了实现生产与消费的基本平衡，必须强化中介销售服务。按照《规定》的要求，要培育中介服务公司或经纪公司，从事房地产销售代理，地产项目策划，尾盘销售，二手房的买卖等房产销售信息服务，以及办理商品房（按揭）抵押手续，办理私有房地产转让手续，二手房交易手续，房屋租赁手续。使供需信息能够有效对接，克服生产供给中的盲目性，开发商通过中介机构能了解到更多的客户信息，通过委托销售代理，还可以集中更多的精力用于房产开发，满足市场对质和量的要求。消费者能够通过中介服务顺畅地表达消费意愿，井能得到更多的信息和服务。目前，巫溪县的房地产由于起步较晚，中介服务尚不规范，从业人员也较少，应按照有关规定，尽快培育了2—3家中介服务机构，并有1家以上的房地产经纪专业公司．以促进全县房地产市场健康有序地发展．

    3、降低商品房价格，激活市场

    目前，商品房价格偏高，居民的收入与房价的差距太大，用著名经济学家董辅比喻的“伸出手来够不着，踮上脚够不着，跳起来还是够不着”。事实上，巫溪县普通砖混结构住房的直接造价为350元左右，造成房价高主要是地价高、税费高，直接成本只占销售价格的40%左右.所谓商品住宅的价格高是与城市居民收入相比较而言的，如果城市居民用于购房的收入大幅度提高，商品住宅价格也就相对低了。开发房地产除了土地转让费外，还要约纳每平方米20—50元的土地出让金；5%的营业税：20%的土地增值税，每平方米30—50元的配套费以及各类中介职务费用，使房产开发成为微利行业，房价下跌的空间不大。在短时期，城镇居民收入不可能大幅度提高的情况下，译低商品住宅价格主要应采取完善住宅用地住宅制度，推行地产租赁制度，政府出资新建公共设施，降低税费，以及用财政贴息来降低住房贷款利率的优惠刺激购房，降低商品住宅的销售成本，提高居民对住房的即期消费。目前，巫溪县采取了鼓励房地产开发的优惠政策，即凡是在新城开发区从事房地产开发的，采取联建的方式，合理规避土地增值利和出让金，对所有规费实行包干限额收取临街门面房不超过35元，商品住房不超过15元。大大地降低了各种规费，从而降低了开发成本。

    4、调整收入分配政策，照顾中低收入家庭

    据世界各国的经验，当人增GDP接近800美元左右时，住宅的消费需求将会明显上升。再过五年，巫溪县人均GDP将达到800美元，将会是商品住宅的高潮期。而目前住房消费难以启动的原因，主要是80%的中低收入户是住房消费的主体，目前还处在积累期。加之目前各方面改革的推进，住房、医疗、教育、养老、社会保障体制的不健全，企业在结构调整中失业人员增多，消费热难以刺激起来。随着经济的发展，国家将增加城镇居民的收入，在工资结构中应逐步增加“住”的因素，有条件的部门和单位，尽快落实住房的货币化分配，逐步提高住房补贴标准和提高住房公积金的那交缴率，目前，巫溪县多数单位和职工都是按照最低交缴率70%执行的，只有少数托拉斯单位执行15%，要鼓励有条件的可在上限各15%的范围内交缴，以提高职工购买商品住宅的能力，对暂时还有困难的企业，可根据不同情况，建立政府对这部分企业职工住房的保障制度，兴修经济适用住宅。

    5、完善住宅金融和住房公积金制度

    扩大和完善住宅金田业务，有利于扩大住宅有效需求。住宅金融是房地产金融的一个重要组成部分，它指的是在社会范围内，以金融机构为中心，为住房的生产、维修、装饰、流通、经营，消费等整个环节经济活动提供资本筹集，资金融通，转帐结算，商业保险，资金或不动产信托等一系列金融服务活动的总称，住宅金融可以根据业务活动方式分为住宅信贷，住宅资金结算，住宅保险和住宅信托等几大类型。这就使很大一部分目前还不具备住宅购买能力的城市居民可以借助于住宅金融机构的贷款，提高购买住房，然后在或长或短的时期内，主要以按月分期偿还的方式还款。

    在西方发达国家和我国香港、台湾地区，住宅金融业务十分发达，美国在住房政策方面的目标是“让全体居民有足够的住宅”，它的主要措施就是广泛利用其发达的金融机构，采取抵押贷款的方式，促进居民购房建房，美国的住宅抵押市场是世界上规模最大的住宅金融市场，而且美国在住宅金融初级市场政府的保险保证，联邦政府贷款银行系统，全国性的二级市场经营系统等主耍环节中，都有政府的参与。我国香港以低收入者购买自住房的优惠政策之一是香港自置居所贷款，贷款人可获取7万元的无息贷款，20年内按月平均摊还。

       住房抵押贷款之所以能成为住宅金山的主要手段，这是因为，房屋价值是一般家庭年收入的若干倍，购房者很难一次性付清全部房款，而个人购房抵押贷款可以把购房者一次性购房负担分摊到以后若干年内，从而有效地提高了购房者的经济支付能力，把对住房的潜在需求转化为现实的有效需求，有利于促进住房销售，改善居民的居住条件和环境。另一方面。个人住房提供贷款的安全性和效益较好，开展住房抵押贷款业务有利于商业银行调整信贷结构，改善资产质量。银行贷款支持住宅经济活动的方式主要有两种：一种是直接贷给开发商用于住宅开发建设，又叫住宅开发贷款，另一种是直接贷给消费者用于住宅购买、建造或装饰的，包括过去的个人住房抵押贷款，按用贷款、“供楼贷款”，后来的个人住房担保贷款。住宅消费贷款，是住宅金融中最重要的一部分，现在为增加有效需求，发挥住宅金融的作用，应严格控制住宅开开发贷款，增加住宅消费贷款，实现从“砖头”（支持开发商盖房子）到“人头”（支持个人买房子）的转变。由于住宅消费贷款的发放与借款人自筹“首付款”的支付，与他们实际购买住房的行动相联系，能够形成住房的有效需求。